Un DPE complet et conforme au sens du Code de la construction et de l'habitation doit comporter plusieurs éléments clés permettant d'apprécier la performance énergétique du bien immobilier. Ce document est obligatoire en France métropolitaine.

Du 15 mai au 31 décembre 2024, l'obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) est levée pour les demandes d'aides MaprimeRénov parcours par geste en France métropolitaine.

L'estimation de la consommation d'énergie

Le premier indicateur fourni par le DPE est l'estimation de la consommation d'énergie du logement ou du bâtiment. Elle est exprimée en kilowattheure d'énergie primaire par mètre carré et par an (kWh/m²/an). Cette estimation prend en compte tous les usages énergétiques du bien : chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage, etc.

Ce qu’il est important de comprendre, c’est que le DPE distingue les consommations calculées (basées sur les caractéristiques techniques du bâtiment et des équipements) et les consommations réelles (basées sur les factures énergétiques des occupants). Cette distinction permet de mieux comprendre la performance intrinsèque du bâtiment, indépendamment du comportement de ses occupants.

L'estimation des émissions de gaz à effet de serre rejetés par le bâtiment

Au-delà de la seule consommation finale par mètre carré, le DPE évalue également l'impact environnemental du bien, à travers l'évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émis. Ces dernières sont exprimées en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an (kg CO2/m²/an).

Cette information est cruciale d’un point de vue environnemental et à la vue de la nécessaire transition écologique du secteur du bâtiment. En France, ce dernier représente près de 25 % des émissions de gaz à effet de serre, dont il constitue le deuxième poste après les transports selon l'Agence de l'environnement.

Une étiquette énergétique globale, reprenant l’ensemble des critères 

Pour rendre l'information plus lisible et compréhensible par tous, le DPE attribue au bien immobilier une étiquette énergétique. Cette étiquette classe la performance énergétique sur une échelle de référence allant de A (très économe) à G (très énergivore).

Les seuils définissant les différentes classes du résultat du DPE ont été revus lors de la réforme du DPE en 2021, avec un durcissement des critères. Désormais, seuls les bâtiments neufs ou entièrement rénovés peuvent prétendre aux meilleures notes A et B. À l'inverse, les passoires thermiques, très énergivores, se voient attribuer un classement F ou G.

Ci-après, retrouvez les différentes classes énergie et la consommation énergétique associée :
 

• DPE A : consommation d'énergie primaire de 70 kWh/m².an, émissions de GES de 6 kg CO2eq/m².an.
• DPE B : consommation d'énergie primaire de 110 kWh/m².an, émissions de GES de 11 kg CO2eq/m².an.
• DPE C : consommation d'énergie primaire de 180 kWh/m².an, émissions de GES de 30 kg CO2eq/m².an.
• DPE D : consommation d'énergie primaire de 250 kWh/m².an, émissions de GES de 50 kg CO2eq/m².an.
• DPE E : consommation d'énergie primaire de 330 kWh/m².an, émissions de GES de 70 kg CO2eq/m².an.
• DPE F : consommation d'énergie primaire de 420 kWh/m².an, émissions de GES de 100 kg CO2eq/m².an.
• DPE G : consommation d'énergie primaire de > 420 kWh/m².an, émissions de GES de > 100 kg CO2eq/m².an.

Des recommandations de travaux pour réduire la facture et l’impact environnemental du bien

Autre composante clé du DPE ? Des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique. Ces conseils de bon usage concernent l'enveloppe du bâtiment (isolation des murs, de la toiture, remplacement des menuiseries, etc.) mais aussi chaque catégorie d'équipements (système de chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage, etc.). Ces préconisations découlent de l'ensemble des constats effectués préalablement par le diagnostiqueur.

Pour chaque recommandation, le DPE estime le coût des travaux et les économies d'énergie dont ceux-ci permettraient la réalisation. Il précise également les aides financières mobilisables pour diminuer le reste à charge. Ces informations sont précieuses pour aider les propriétaires à engager une démarche de rénovation énergétique vertueuse et rentable.

Selon un arrêté du 25 mars 2024, certains seuils des étiquettes DPE sont désormais revus pour les logements de moins de 40 m².  Pour ces petites surfaces, les classes seront rehaussées pour tenir compte des spécificités thermiques liées aux espaces restreints.

Concrètement, un studio qui avait une étiquette D pourrait passer en E ou F avec les nouveaux seuils, sans que sa performance énergétique ait changé. Les propriétaires de biens concernés ont donc intérêt à vérifier dès à présent l'impact de cette réforme, en utilisant le simulateur mis en ligne par l'ADEME.

Le Diagnostic de Performance Energétique est requis pour tous les bâtiments et parties de bâtiments, à quelques exceptions près. Il s'adresse aux logements destinés à être occupés plus de 4 mois par an. Ainsi, les résidences principales, qu'elles soient dans le parc privé ou social, sont concernées. Les logements acquis par une personne morale (SCI) ainsi que les logements en copropriété sont également concernés, quel que soit le mode de chauffage utilisé.

Les habitations dont la surface est inférieure ou égale à 40 m² sont spécifiquement visées par certaines réglementations du DPE. Les logements les plus énergivores (catégorie G) sont d'ores et déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028, et E en 2034.

Sachez que la réalisation d'un DPE est également exigée lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension.

Ne pas respecter l'obligation de fournir un DPE lors de la mise en vente ou de la location d'un bien immobilier peut entraîner des sanctions pour le propriétaire. Depuis la réforme de 2021, le DPE est devenu opposable. Qu'est-ce que cela signifie ? Que l'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas de préjudice lié à un DPE absent, erroné ou non conforme.

Les sanctions encourues peuvent aller d'une simple amende administrative à l'annulation de la vente ou du bail, en passant par des dommages et intérêts à verser à la partie lésée.

Vous l’aurez compris : il est donc crucial pour tout propriétaire de bien immobilier de s'assurer de la réalisation d'un DPE dans les règles de l'art, par un professionnel certifié. Justement, comment le trouver ?

La réalisation d'un DPE ne s'improvise pas. Pour être valide et opposable, il doit impérativement être établi par un diagnostiqueur certifié dans le calcul du DPE. On vous explique comment vous y prendre.

Les critères de certification des diagnostiqueurs

Les diagnostiqueurs immobiliers habilités à réaliser des DPE doivent justifier de compétences techniques et réglementaires spécifiques. Ils doivent pour cela suivre une formation agréée et réussir un examen théorique et pratique. Cette certification doit être régulièrement renouvelée, tous les 5 ans en général.

Il existe deux types de certifications pour le diagnostiqueur :

• DPE sans mention : permet de réaliser des DPE sur des logements individuels ou collectifs.
• DPE avec mention : permet de réaliser des DPE sur tous types de biens immobiliers.

La liste des diagnostiqueurs certifiés est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique. Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel figurant dans cet annuaire officiel, qui offre toutes les garanties de sérieux et de fiabilité.

Les obligations et responsabilités des diagnostiqueurs

Au-delà de leur certification, les diagnostiqueurs sont soumis à un certain nombre d'obligations déontologiques et réglementaires.

Ils doivent notamment :

• Disposer d'une assurance couvrant leur responsabilité civile professionnelle.
• Réaliser le DPE de façon indépendante et impartiale, sans conflit d'intérêt. À titre d’exemple, l’agent immobilier vous vendant un bien ne peut pas également en réaliser le DPE. Il peut en revanche mandater un expert pour ce faire.
• Respecter le protocole technique défini par la réglementation.
• Transmettre le DPE à l'Observatoire de l'ADEME (Agence de la transition écologique) qui lui attribue un numéro d'identification unique à 13 chiffres.
• Conserver une copie du DPE pendant 10 ans et être en mesure de la fournir à la demande.

La réforme de 2021 a rendu le nouveau DPE opposable. En ce sens, la responsabilité des diagnostiqueurs est elle aussi renforcée. En cas d'erreur, de faute ou d'anomalie dans le DPE, le vendeur, l'acquéreur, le bailleur ou le locataire peuvent engager un recours contre le professionnel et obtenir une indemnisation du préjudice subi.

Le prix d'un nouveau DPE dépend de plusieurs facteurs comme la surface du bien. En moyenne, il faut compter entre 100 et 200 € pour un appartement et entre 200 et 300 € pour une maison individuelle. Mais pour les biens atypiques ou de grande taille, la facture peut rapidement grimper. 

Il est conseillé de demander plusieurs devis avant de choisir son prestataire et de ne pas se focaliser uniquement sur le critère du montant. La qualité et le sérieux du diagnostic sont primordiaux et ne doivent pas être sacrifiés au profit d'économies de court terme.

La durée de validité d'un Diagnostic de Performance Énergétique est fixée à 10 ans par le Code de la construction et de l'habitation.

Cependant, des règles dérogatoires s'appliquent pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021. Ainsi, les diagnostics établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022. Quant à ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils restent valides jusqu'au 31 décembre 2024. 

Un DPE expiré peut avoir des conséquences juridiques pour le propriétaire d'un bien immobilier, comme l'indique également le Code de la construction et de l'habitation. 

Il rend invalide toute transaction immobilière, que ce soit une mise en vente ou une location. La loi exige la présentation d'un DPE valide lors de la signature du bail ou du contrat de mise en vente.

Si le DPE fourni est périmé, l'acquéreur ou le locataire a la possibilité de demander la nullité du contrat. Le propriétaire s'expose à des risques juridiques et peut être tenu pour responsable en cas de litige. Un DPE périmé peut également avoir un impact sur la valeur du bien sur le marché locatif ou le marché de la vente.
 

Il est donc essentiel de veiller à la validité du DPE pour éviter ces problèmes.

À noter : Un DPE contenant de fausses informations ou des éléments erronés a le même effet. Ces informations erronées peuvent être la prise en compte d'anciens seuils des étiquettes énergie, une mauvaise évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émis ou encore l'absence de numéro d'identification.

À long terme, le nouveau DPE sera au cœur de la lutte contre les passoires thermiques, ces logements très mal isolés et très énergivores. La loi Climat et Résilience de 2021 prévoit en effet une interdiction progressive de mise en location des logements classés F et G au DPE, entre 2025 et 2034.

À noter : 

• Les logements G (passoire thermique) seront interdits à la mise en location en 2025 ;
• Les logements F (passoire thermique) seront interdits à la mise en location en 2028 ;
• Les logements E (logement énergivore) seront interdits à la mise en location en 2034.

Pour les propriétaires bailleurs, il devient désormais urgent d'engager les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour maintenir la rentabilité locative de leurs biens (chauffage, isolation, eau chaude sanitaire, etc.).

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En définitive, le document du DPE apparaît comme un outil central pour amorcer durablement la transition énergétique du secteur immobilier en France métropolitaine. Sa montée en puissance va se poursuivre dans les années à venir, en parallèle du durcissement des exigences réglementaires. Les acteurs du bâtiment, professionnels comme particuliers, doivent s'emparer dès maintenant de cet instrument pour construire un habitat plus sobre et plus durable.